Prévoyance professionnelle et logement: le point à l’heure des changements
L’accession à la propriété et la rénovation de son logement comptent parmi les projets les plus importants dans une vie. En Suisse, la prévoyance professionnelle (2e pilier) offre des possibilités concrètes pour financer ces projets.
Dans le même temps, le cadre fiscal de la propriété du logement est appelé à évoluer d’ici 2028. Sans bouleverser les règles de la prévoyance, cette échéance constitue une occasion pertinente de faire le point sur ce que permet la loi aujourd’hui et sur les décisions qui peuvent encore être prises avant la fin 2027.
- Une réforme fiscale qui redéfinit le contexte
- Ce que permet la prévoyance professionnelle aujourd’hui
- Rénovation du logement : un levier encore possible
- Une échéance qui invite à la planification
- Se faire accompagner dans ses choix
1. Une réforme fiscale qui redéfinit le contexte
La réforme de l’imposition de la propriété du logement, acceptée en votation populaire le 28 septembre 2025, prévoit notamment la suppression de la valeur locative pour les logements occupés par leur propriétaire.
Cette suppression s’accompagne d’un changement de régime des déductions fiscales, en particulier pour les frais d’entretien et de rénovation.
Selon les informations actuelles, l’entrée en vigueur est attendue au plus tôt pour l’année fiscale 2028, après une phase de mise en œuvre par les cantons. Jusque‑là, le droit en vigueur reste applicable.
Cette échéance ne change pas les règles de la prévoyance professionnelle, mais elle modifie le contexte fiscal dans lequel les décisions immobilières sont prises.
2. Ce que permet la prévoyance professionnelle aujourd’hui
La Loi sur la prévoyance professionnelle (LPP) permet à une personne assurée d’utiliser son 2e pilier pour financer un logement destiné à ses propres besoins (résidence principale).
Deux mécanismes sont prévus par la loi :
Le retrait anticipé
Le retrait anticipé (ou « EPL » pour encouragement à la propriété du logement) permet de retirer tout ou partie de son avoir de prévoyance pour :
- acquérir ou construire un logement en propriété,
- apporter des fonds propres,
- rembourser une hypothèque,
- acquérir des parts de coopérative,
- financer des travaux de rénovation ou d’autres travaux importants apportant une plus‑value durable au logement.
Jusqu’à l’âge de 50 ans, vous pouvez retirer la totalité de la prestation de sortie acquise. Au-delà, le retrait anticipé est limité :
- soit au montant auquel vous auriez eu droit à l’âge de 50 ans,
- soit à la moitié de votre capital-retraite à la date du versement anticipé.
C’est le montant le plus élevé qui est déterminant.
Dans tous les cas, le retrait minimal est de 20’000 francs. Le versement n’est possible que tous les cinq ans et entraîne une réduction des futures prestations de prévoyance, ce qui doit être intégré dans une réflexion globale. Il est recommandé de compenser ce retrait en reconstituant chaque année son capital de retraite. L’EPL est imposé entre 3 et 12% environ, selon le montant, son revenu et la fiscalité cantonale.
Notez enfin que le versement anticipé pour l’accession à la propriété du logement nécessite l’accord du/de la conjoint/e ou du/de la partenaire enregistré/e.
La mise en gage
La mise en gage (ou nantissement) consiste à utiliser l’avoir de prévoyance comme garantie auprès d’un établissement financier, sans retirer ses fonds pour atteindre le minimum habituel de 20% de fonds propres. Le capital vieillesse est alors préservé dans son intégralité jusqu’à la retraite, maximisant ainsi son rendement à long terme.
En revanche, le montant de l’hypothèque augmente, et engendre par conséquent de charges mensuelles plus importantes. Ça n’est qu’en cas de défaut de paiement que la banque peut exiger un retrait effectif du capital de prévoyance.
La part de financement issue du nantissement doit être remboursée dans les 15 ans.
L’arbitrage entre retrait anticipé ou mise en gage est donc propre à chacun, avec un impact financier à court et long terme.
3. Rénovation du logement : un levier encore possible
Un point important mérite d’être rappelé : la LPP autorise explicitement l’utilisation du versement anticipé pour des travaux de rénovation visant à préserver ou améliorer durablement la valeur du bien. Cela inclut notamment :
- des rénovations énergétiques, chauffage, isolation, toiture, panneaux solaires,
- des transformations structurelles, transformation d’espaces (grenier, cave) en surface habitables, rénovation de cuisine, salle de bains.
Tant que le régime fiscal actuel s’applique, ces travaux peuvent encore, selon leur nature, ouvrir droit à des déductions fiscales. Après l’entrée en vigueur de la réforme, cette possibilité sera fortement limitée pour les logements occupés par leur propriétaire.
Cette perspective incite de nombreux propriétaires à anticiper leurs projets et à examiner dès aujourd’hui les options de financement à leur disposition.
4. Une échéance qui invite à la planification
La date d’entrée en vigueur de nouvelles normes d’imposition de la propriété du logement sera décidée dans le courant du premier semestre 2026.
La période qui précède constitue une phase de transition propice à la réflexion. Il ne s’agit pas de précipiter des décisions, mais de se poser les bonnes questions au bon moment :
- Mon logement nécessitera‑t‑il des rénovations importantes dans les prochaines années ?
- Ces travaux créent‑ils une plus‑value durable ?
- Le recours à la prévoyance professionnelle est‑il pertinent dans ma situation ?
- Quel est l’impact à long terme sur ma retraite ?
- Faut‑il préférer un versement anticipé ou une mise en gage ?
5. Se faire accompagner dans ses choix
L’utilisation de la prévoyance professionnelle pour l’accession à la propriété ou la rénovation est un outil puissant, mais complexe. Chaque situation est différente et nécessite une analyse personnalisée, tenant compte :
- du projet immobilier,
- de la situation familiale,
- de l’âge et des prestations de prévoyance,
- du cadre fiscal actuel et futur.
Faire le point avec des spécialistes permet d’identifier les solutions adaptées et de prendre des décisions éclairées, en toute sérénité. Si vous êtes assuré·e chez HOTELA, vous pouvez à tout moment commander un certificat de prévoyance, qui détaille votre avoir disponible pour un projet immobilier.
N’hésitez pas à nous demander une offre personnalisée, sans engagement.